Aktualizacja: Redakcja budowadomu.pl
Stan deweloperski domu to budynek gotowy do wykończenia wnętrz
Stan deweloperski domu to budynek z zamkniętą bryłą, instalacjami i przygotowanymi powierzchniami, w którym zostaje wykończenie wnętrz. Ściany są otynkowane, podłogi mają wylewki, a z zewnątrz dom ma ocieplenie i elewację.
Przepisy nie definiują stanu deweloperskiego. Ustawa deweloperska wymaga tylko, żeby umowa z deweloperem określała zakres i standard prac wykończeniowych. Przy budowie na własnej działce zakres opisuje umowa z wykonawcą i jej specyfikacja.
Dom różni się tu od mieszkania. W mieszkaniu dach, elewacja i otoczenie należą do całego budynku. W domu są częścią zakresu, który kupujesz.
Co obejmuje stan deweloperski domu
Stan deweloperski domu obejmuje konstrukcję z dachem i stolarką zewnętrzną, instalacje, tynki, wylewki, ocieplenie i elewację. Poniższa tabela pokazuje typowy zakres, a nie gwarancję. Źródła branżowe różnią się właśnie w kolumnie „zależy od umowy”, więc tę część trzeba sprawdzić w ofercie.
| Element | Zwykle w zakresie | Zależy od umowy | Zwykle poza zakresem |
|---|---|---|---|
| Konstrukcja, dach, okna, drzwi zewnętrzne | tak | – | – |
| Tynki wewnętrzne | tynki | – | gładź i malowanie |
| Wylewki | podkład pod podłogę | – | panele, deska, płytki |
| Instalacja elektryczna | przewody i puszki | – | – |
| Gniazdka i włączniki | – | tak | – |
| Instalacja wodno-kanalizacyjna | rury i podejścia | – | biały montaż i armatura |
| Instalacja grzewcza | rozprowadzenie instalacji | – | – |
| Źródło ciepła (kocioł, pompa ciepła) | – | urządzenie i jego uruchomienie | – |
| Wentylacja, rekuperacja | – | tak | – |
| Ocieplenie i elewacja | ocieplenie i tynk zewnętrzny | malowanie elewacji | – |
| Rynny i podbitka | tak | – | – |
| Parapety wewnętrzne | – | tak | – |
| Przyłącza | – | tak | – |
| Ogrodzenie i podjazd | – | przy domu od dewelopera | przy budowie na własnej działce |
Czego nie obejmuje stan deweloperski domu
Stan deweloperski domu nie obejmuje wykończenia wnętrz: podłóg, malowania, drzwi wewnętrznych, białego montażu ani wyposażenia kuchni i łazienki; parapety, osprzęt elektryczny, źródło ciepła, przyłącza, ogrodzenie i podjazd trzeba sprawdzić w specyfikacji oferty, bo sama nazwa ich nie gwarantuje.
Poza zakresem zostaje zwykle:
- podłogi: panele, deska, płytki
- gładź, malowanie ścian i sufitów
- drzwi wewnętrzne z ościeżnicami
- biały montaż: umywalki, miski WC, wanna lub kabina, baterie
- zabudowa i wyposażenie kuchni
- okładziny i wyposażenie łazienki
- oświetlenie i meble
Sześć pozycji, o które trzeba zapytać wykonawcę
Stan surowy zamknięty a stan deweloperski: co dochodzi
Stan surowy zamknięty to bryła pod dachem, z oknami i drzwiami zewnętrznymi. Stan deweloperski dodaje do niej instalacje, tynki, wylewki oraz ocieplenie z elewacją.
Różnica jest więc we wnętrzu i na fasadzie. W stanie surowym zamkniętym ściany są gołe, a podłoga to sam strop lub płyta. W stanie deweloperskim dom ma przygotowane powierzchnie pod wykończenie.
- ściany konstrukcyjne
- strop i wieniec
- dach
- okna
- drzwi zewnętrzne
Pod klucz
- podłogi
- malowanie
- drzwi wewnętrzne
- biały montaż
- osprzęt
Stan deweloperski a pod klucz
Pod klucz to stan deweloperski plus wykończenie wnętrz: podłogi, malowanie, drzwi wewnętrzne, biały montaż i osprzęt. Po takim etapie dom nadaje się do urządzenia i zamieszkania.
Między tymi etapami firmy oferują pakiety z dodatkami, np. „stan deweloperski podwyższony”. To nazwa handlowa, a nie norma. Jedna firma dodaje w nim malowanie, inna biały montaż, więc zawartość pakietu trzeba sprawdzić w specyfikacji.
Ile budżetu budowy przypada na etap deweloperski
Prace po stanie surowym zamkniętym to według opracowania Extradom.pl 35–40 % kosztów budowy domu. To największy udział wśród etapów, przed stanem surowym otwartym.
Podane przedziały nie są jednym podziałem budżetu. Autor zastrzega, że poszczególne etapy nie zawsze mieszczą się jednocześnie w górnych granicach. Rzeczywisty podział zależy od technologii, projektu i standardu. Tabela pokazuje proporcje, a nie kwoty do przeliczenia wyniku kalkulatora.
- Stan zero7–9 %
- Stan surowy otwarty30–37 %
- Stan surowy zamknięty15–20 %
- Stan deweloperski (prace po stanie surowym zamkniętym)35–40 %
| Etap budowy | Udział w kosztach budowy |
|---|---|
| Stan zero | 7–9 % |
| Stan surowy otwarty | 30–37 % |
| Stan surowy zamknięty | 15–20 % |
| Stan deweloperski (prace po stanie surowym zamkniętym) | 35–40 % |
Co z tego liczy kalkulator kosztów budowy
Nasz kalkulator kosztów budowy wycenia budowę do stanu deweloperskiego – od ścian po tynki, wylewki i elewację – z cenników wykonawców, w 3 technologiach i 16 województwach. Technologii nie wybierasz: wynik pokazuje wycenę we wszystkich naraz.
Dom 100 m² w stanie deweloperskim to 600–730 tys. zł brutto z VAT 8 %, 120 m² – 700–840 tys. zł brutto, 150 m² – 840 tys. zł – 1,01 mln zł brutto. Dół widełek to technologia murowana w najtańszym województwie, góra – prefabrykat w najdroższym.
Kalkulator nie pokazuje osobno stanu surowego otwartego ani zamkniętego. W kwocie nie ma też pozycji z listy poniżej. Wynik jest szacunkiem i nie stanowi oferty.
- fundamentu – wyceniamy go w ofercie, po analizie gruntu i projektu
- garażu i transportu
- działki
- projektu domu i jego adaptacji
- kierownika budowy i geodety
- przyłączy
- wykończenia wnętrz
- zagospodarowania działki: podjazdu, ogrodzenia, tarasu
